L’assurance du locataire
Tout est assez simple jusque-là mais n’oublions pas que nous sommes en France et que ce qui est simple au départ peut devenir rapidement assez compliqué ! En effet, si vous posez simplement la question à votre assureur « que faut-il faire ? », il vous répondra tout aussi simplement : « ce n’est pas compliqué : vous demandez à chaque locataire de produire une attestation de type extension villégiature qui est très souvent une des garanties incluse dans l’assurance multirisque habitation du locataire. Cette clause permet à l’assurance multirisque habitation du locataire de fonctionner pendant ses vacances dans votre maison ».
En effet, cette extension permet d’assurer votre locataire contre les dégâts potentiels qu’il pourrait causer à votre logement (dégâts des eaux, vols, incendies …) ou à vos voisins durant le séjour (responsabilité du locataire à l’égard des voisins) en transférant certaines garanties (dont la responsabilité civile) de l’habitation principale du locataire vers votre maison louée sur l’Île de Ré.
Sur le principe, cette extension villégiature est la solution idéale… Néanmoins, ce n’est pas non plus la « cour des miracles » pour au moins 3 raisons :
- vos meubles (et en particulier le canapé en lin dont je parlais au début) ne seront couverts que si le dommage a pour origine un événement précis c’est-à-dire un incendie ou un dégât des eaux. En revanche, la tâche grasse de chocolat (que le petit enfant tout mignon aurait laissé en mangeant son pain au chocolat sur le canapé) ne sera pas prise en charge par l’assurance.
- malgré ce qu’en pensent certains assureurs, demander une attestation d’assurance (et vérifier sa validité à chaque location) n’est pas forcément très apprécié de quelques locataires qui comprennent mal que le logement doit être assuré par eux-mêmes et non par le propriétaire. Cela est d’autant plus vrai que la location est luxueuse.
- enfin, si vous avez par exemple des locataires russes ou chinois (ce qui risque de se produire de plus en plus) je vous laisse le soin d’expliquer, en anglais, pourquoi il faut, en France, produire une attestation d’extension villégiature et je vous laisse le soin – si tant est qu’ils arrivent à produire ce document – d’en vérifier sa validité.
Une autre solution consisterait à demander au locataire de souscrire une assurance spécifique pour le séjour de type « assurance vacances » qui pourrait alors inclure – entre autres – une garantie de type responsabilité civile pour les dommages matériels accidentels causés aux biens mobiliers (donc votre canapé en lin) se trouvant à l’intérieur de la location et aux biens immobiliers appartenant au propriétaire du logement loué. Cette garantie s’accompagne très souvent d’un plafond de remboursement et d’une franchise qu’il est préférable de vérifier. Enfin, cette assurance doit rester facultative et ne peut en aucun cas être imposée au locataire (ou être intégrée de facto et cachée dans le prix du loyer).
L’assurance du propriétaire
En tant que propriétaire non occupant du logement que vous louez sur l’Île de Ré, vous n’êtes donc pas légalement obligé de souscrire une assurance et vous pourriez donc imposer au locataire d’en faire son affaire à travers le contrat de location. Mais dans le cadre de la location saisonnière de courte durée, ce serait périlleux d’aller dans cette direction pour toutes les raisons expliquées ci-dessus mais également pour la simple raison que votre maison risque d’être, de temps en temps, occupée par vous-même (ce qui risque de se produire si votre location est aussi votre une résidence secondaire sur l’Île de Ré).
Le conseil est donc – en tant que propriétaire – de prendre l’initiative d’assurer son propre logement de vacances pour le compte du locataire en souscrivant une garantie spécifique de type « pour le compte de qui il appartiendra ». Cette garantie couvrira alors toutes les personnes qui occupent votre maison contre les risques locatifs (dégâts des eaux, incendie et explosion) vis-à-vis de vous, de vos voisins et de vos tiers.
L’avantage est que vous n’aurez pas à vérifier à chaque location si votre client est assuré ou non ce qui vous permettra de ménager la susceptibilité de certains et vous évitera de prendre des cours d’alphabet cyrillique ou de déchiffrer les idéogrammes !!
Une solution intermédiaire consisterait à souscrire une garantie « abandon de recours » ou « renonciation à recours » qui à l’instar de la garantie « pour le compte de qui il appartiendra », couvrira les dommages causés à votre logement sur l’Île de Ré mais ne couvrira pas les dommages causés aux voisins et aux tiers. Dans ce cas, il faudrait vérifier que la responsabilité civile du locataire peut prendre le relais (ce qui commence à devenir un montage assez compliqué).
La mauvaise nouvelle est que certains assureurs (très souvent les assureurs mutualistes) ne proposent pas ces 2 types de garantie et il vous faudra changer alors d’assureur pour en bénéficier.
Soyons pragmatiques
Et pour votre canapé en lin avec la tâche grasse de chocolat, il nous reste quelques pistes de réflexion.
L’indispensable caution (ou le dépôt de garantie) responsabilise le locataire pendant la durée du séjour et fonctionne bien si vous arrivez à prouver que sa responsabilité est engagée. Si le locataire est un peu de mauvaise foi et vous rétorque que la tâche était là avant son séjour, vous aurez bien du mal à prouver le contraire (à moins que vous ayez pris le soin de faire des photos détaillées de chacun de vos meubles attestant de leur état avant le début du séjour).
Dans tous les cas, la règle d’or est de constater le (ou les) désordre(s) immédiatement au départ du locataire car – en particulier si vos locations s’enchaînent ce qui est très souvent le cas pendant la saison touristique sur l’Ile de Ré – vous aurez encore plus de mal à engager la responsabilité du locataire si vous différez dans le temps la constatation et la résolution du problème.
L’activité de location saisonnière induit des risques et aucune assurance ne pourra les couvrir à 100%. Un logement sur l’Ile de Ré loué 20 ou 25 semaines par an s’use fatalement plus vite qu’un logement qui reste fermé ou qui n’est exclusivement occupé que par le propriétaire.
Comme dans tout « business », si on réalise un revenu locatif de 100, il ne faut pas considérer que 100% du revenu constitue le bénéfice. 5% doivent être provisionnés pour prendre en compte ces risques locatifs afin de remplacer – le cas échéant – tel ou tel objet ou réparer tel ou tel dommage.
Soyons pragmatiques et partons du principe qu’il vaut mieux prévenir que guérir. Pour votre canapé en lin, prévoyez tout simplement une housse qui, en cas d’accident, sera facilement lavable ou remplaçable. Ce sera plus simple que gérer un litige avec votre locataire ou avec votre assureur.
Maîtriser le risque locatif, c’est certes avoir un bon contrat d’assurance mais aussi et surtout organiser sa maison afin qu’elle soit adaptée à l’usage locatif et mettre en place un mode de fonctionnement afin d’accompagner efficacement le locataire pendant son séjour : lui expliquer à son arrivée le bon usage de la maison et des différents équipements, lui montrer que l’on est réactif en cas de problème ou de dysfonctionnement de tel ou tel appareil, lui montrer que l’on est attentif, vigilant et que l’on sera là à son départ.
C’est le métier de Bon Séjour en France : conseiller, louer, prendre soin de vos maisons et garantir la satisfaction des locataires.
Didier Pélétengeas – directeur de Bon Séjour en France avec l’aimable collaboration de Roxane Delamare (www.AcommeAssure.com)