Réussir son investissement locatif sur l’Ile de Ré : quelques idées

L’Île de Ré est globalement une destination de villégiature très prisée, comparable à quelques autres spots bien connus sur la côte atlantique française comme le Pays Basque, le bassin d’Arcachon, le Cap Ferret ou La Baule.

La saison locative y est longue puisqu’elle s’étale d’avril (début des vacances de Pâques) à fin octobre (fin des vacances de Toussaint). On peut également ajouter les 2 semaines correspondant aux vacances de fin d’année, ce qui représente une trentaine de semaines par an au total.

La pointe de fréquentation est enregistrée entre mi-juillet à fin août, période pendant laquelle la population dépasse 200000 personnes, soit une multiplication par plus de 10 de la population permanente. Ce sont pendant ces 6 à 7 semaines de l’année que TOUT SE LOUE sur l’Île de Ré, compte tenu du déséquilibre fort entre l’offre locative et la demande.

Au contraire, les mois de très faible affluence sont janvier, février, mars, novembre et décembre. Pendant ces quelques 20 semaines, PEU SE LOUE sur l’Île de Ré, la demande locative étant quasi nulle.

Il reste donc environ 25 semaines stratégiques pendant lesquelles TOUT SE JOUE en termes de taux d’occupation. C’est la période pendant laquelle on peut réussir ou rater sa saison.

A la question « combien de semaines par an peut-on louer une maison de vacances sur l’Ile de Ré ? », la réponse qui consisterait à donner une simple moyenne ne serait pas révélatrice d’un marché locatif plus complexe qu’il ne parait et où cette moyenne dissimulerait des écarts très significatifs d’un logement à un autre.

Il s’agit donc de comprendre pourquoi certaines maisons de vacances sur l’Ile de Ré se louent seulement 10 semaines par an alors que d’autres sont occupées près de 30 semaines ? La différence se mesure certainement pendant cette moyenne saison quand la demande locative existe mais quand la concurrence est forte entre loueurs parce que la demande reste inférieure à l’offre.

Si vous êtes investisseur, il s’agit donc de faire le bon choix en cernant les différents facteurs qui agissent de façon significative sur le taux d’occupation.

Si vous possédez déjà une maison sur l’Île de Ré, il s’agit de trouver les bons leviers pour optimiser votre taux d’occupation actuel afin d’améliorer la rentabilité de votre investissement en augmentant le nombre de semaines louées.

L’INDICE DE POTENTIEL LOCATIF

Fort de son expérience de près de 12 ans dans la location saisonnière sur l’Ile de Ré, Bon Séjour en France a élaboré un outil d’aide à la décision articulé autour de 7 caractéristiques déterminantes d’une location saisonnière, c’est-à-dire celles qui ont un impact significatif sur le taux d’occupation.

Si vous êtes investisseur, cet outil est essentiel car il vous aidera à évaluer et à mieux apprécier le potentiel locatif du logement que vous allez peut-être choisir. Si vous hésitez entre 2, il peut alors devenir un précieux outil d’aide à la décision.

Si vous êtes déjà propriétaire, il permet de faire un bilan de son activité locative et se poser quelques bonnes questions afin de trouver des leviers pour louer plus.

Ces 7 caractéristiques sont les suivantes :

Après avoir analysé votre location saisonnière ou votre futur investissement, caractéristique par caractéristique, il est alors possible d’en estimer l’Indice de Potentiel Locatif (IPL) :

Cette approche n’a pas la prétention d’être un modèle mathématique. Il reste un outil d’aide à la décision, permet de se poser quelques bonnes questions et de dégager des tendances.

Cela ne veut pas dire qu’une maison avec un IPL faible ne peut pas se louer mais plus l’IPL est faible plus l’effort pour optimiser le taux d’occupation devra être important.

L’IPL de votre logement est inférieur ou égal à 11 : soyez prudent. Si c’est un choix d’investissement, c’est un pari risqué. Faîtes attention au prix d’achat. Soignez le style du logement afin de le rendre plus attractif possible. Mettez en place un plan de commercialisation adapté afin de compenser certainement quelques handicaps intrinsèques que vous ne pourrez peut-être pas changer.

L’IPL de votre logement est entre 12 et 15 : le potentiel existe mais rien n’est encore gagné. C’est à vous de faire la différence par rapport aux offres concurrentes afin d’optimiser votre taux d’occupation en particulier pendant la moyenne saison, la saison où tout se Joue.

L’IPL de votre logement est supérieur à 16 : le potentiel est excellent. Profitez-en en soignant votre approche commerciale. Si c’est un projet d’investissement, le risque est faible et le ROI (Return On Investment) sera sûrement au rendez-vous.

Bon Séjour en France est à votre disposition pour analyser votre projet locatif, pour en estimer son IPL et pour évaluer ensemble le Retour sur Investissement que vous êtes en mesure d’attendre.

1 – Le village

Même si l’Île de Ré est une destination globalement très prisée, tous les villages de l’Ile de Ré ne sont pas exactement identiques en termes d’attrait pour les clients. Si on classe les 10 villages en 4 catégories, de **** pour les plus attractifs à * pour les moins attractifs, notre classement serait le suivant :

 

  • La Flotte, Saint-Martin-de-Ré et Le Bois Plage dans la catégorie **** : le fort attrait de La Flotte et Saint-Martin est étroitement lié à la présence d’un port. La forte attractivité du Bois Plage est plutôt liée à la proximité des belles plages, à sa position très centrale entre le Nord et le Sud et au charme de son centre-village. C’est le village du « tout à pieds ».
  • Les Portes, La Couarde et Ars dans la catégorie *** : Les Portes et Ars en Ré bénéficient d’une image très haut de gamme mais leur situation à l’extrémité Nord rend ces 2 villages un peu moins attractifs en dehors de la très haute saison. La Couarde est très comparable àau Bois Plage mais son image a été degradée par les évènements liés à Xynthia Les connaisseurs trouvent son centre-village au moins aussi charmant que celui du Bois Plage
  • Loix, Sainte-Marie-de-Ré et Saint-Clément-des-Baleines dans la catégorie ** : Loix attire les amateurs de calme pendant la saison estivale. Mais en dehors de juillet et août son côté « tranquille » peut faire peur même aux amoureux de grande solitude. Sainte-Marie est quant à lui, un village encore rural, à tradition agricole. Il attire, certes, les amateurs de pêche à pied et d’espace naturel. En revanche, l’urbanisation du village a été opérée sans grande réflexion d’ensemble. En dehors de la place des Tilleuls et du marché couvert de la place d’Antioche, l’activité commerçante y est quasi inexistante. Saint-Clément est un peu le Sainte-Marie du Nord avec en plus la belle plage de la Conche mais en moins son éloignement vers le Nord qui peut faire peur hors saison.
  • enfin Rivedoux-Plage dans la catégorie * : Rivedoux est victime de l’image du village où se jettent les flots de véhicules à la sortie du Pont de Ré. Pourtant, Rivedoux est attrayant à bien des égards : son port, ses belles plages, ses forêts le rendent très agréable à vivre. Mais cette image de village « traversant » reste encore ancrée dans l’esprit des vacanciers et constitue un frein indiscutable.

2 – La taille de la location

2, 3, 4 chambres ou +,  3 chambres est un compromis idéal. Idéal en été pour une famille avec 2 ou 3 enfants mais idéal aussi, hors saison, pour un couple seul ou un couple avec 1 bébé qui accepterait de louer une maison de 3 chambres pour avoir un peu plus de place mais qui n’accepterait pas de louer une maison plus grande pensant que trop de place est perdue ou inutilisée.
Attention aux trop grandes maisons qui se louent plus difficilement hors saison !

Dans le domaine de l’investissement locatif, ce surdimensionnement, ce sont tous les équipements et les caractéristiques de votre maison qui vont au-delà de l’attente « normale » du plus grand nombre de clients potentiels.
Prenons l’exemple simple d’une maison de 5 chambres pour 10 personnes. L’attente « normale » d’un client sur l’Ile de Ré est de louer une maison de 200 m² environ (5 chambres de 20 m² + 100 m² de pièces à vivre) avec un jardin de 500 m² environ. Mais si votre maison de 5 chambres possède une surface habitable de 300 m² et un jardin de 1000 m², on peut considérer que cette surface habitable additionnelle (soit 100 m² dans l’exemple) et cette surface de jardin additionnelle sont perçues par le plus grand nombre comme de la sur-qualité. Cela représente pour vous un investissement additionnel très significatif mais sans réel retour sur investissement.
Le conseil à suivre est donc le suivant : entre investir dans un château ou investir dans plusieurs maisons, choisissez les maisons !

Notre solution pour les grandes locations sur l’Ile de Ré 
Les maisons de location qui disposent d’une très grande capacité de couchage sont très demandées en particulier pendant les grandes vacances quand les locataires cherchent à partir sur l’Île de Ré entre amis ou à se regrouper en famille. En revanche, cet avantage devient plutôt un frein en dehors de la période estivale quand les locataires sont très souvent des petits groupes (jeunes ménages avec 1 ou 2 enfants en bas âge ou des couples à la retraite).
La solution BSEF consiste donc à proposer de louer obligatoirement et au prix fort la totalité ces grandes maisons en Très Haute Saison (THS) mais en dehors de cette période, de laisser le choix aux clients de louer soit la totalité, soit uniquement une partie de la maison (l’annexe et des chambres) et à un prix plus ajusté ou plus adapté à un nombre restreint d’occupants.
Le site BSEF gère en standard des prix différenciés en fonction du nombre d’occupants et en fonction des périodes de location. Ainsi, ce type de maison est proposée à un prix unique en THS et à des prix différenciés en dehors.

3 – La piscine sur l’Île de Ré est-elle un bon investissement ?

La piscine sur l’Ile de Ré est un sujet finalement assez clivant. Il y a les « pro piscine » et les « anti piscine », chaque protagoniste ayant de bons arguments à faire valoir.

Les « anti piscine » vont mettre en avant le fait que la piscine n’est pas vraiment compatible avec l’esprit Ile de Ré. Passer ses vacances sur l’Ile de Ré, c’est se retrouver entre amis ou en famille sur la plage et sur les pistes cyclables et non pas rester chacun chez soi en se repliant autour de la piscine. Bref, l’Ile de Ré, c’est la mer, pas la piscine et pourquoi aller sur l’Ile de Ré si c’est pour passer son temps autour de la piscine !

Les pro piscine défendent l’idée que piscine et plage sont des plaisirs complémentaires et que l’un n’exclut pas forcément l’autre. En plein après-midi du mois d’août, ils privilégieront alors l’usage de la piscine pour éviter la cohue sur la plage et profiteront de la mer en début de soirée quand il fait moins chaud et quand il y a moins de monde pour faire un pique-nique en famille ou entre amis.

Aborder le sujet piscine sous un angle plus ou moins philosophique ou écologique, c’est un peu comme vouloir réconcilier les pro et anti OGM ou les pro et anti Notre-Dame des Landes. Chacun a ses arguments. Tous sont légitimes mais finalement difficilement compatibles.

La philosophie et la question écologique ne sont pas mes compétences. La piscine sera analysée dans cette étude sur un plan purement financier. En d’autres termes, si vous avez une location saisonnière sur l’Ile de Ré, la piscine est-elle un bon investissement ?

ESTIMER LE RETOUR SUR INVESTISSEMENT

A partir d’une maison de location de 3 chambres, nous allons faire des simulations financières sur 2 projets de nature très différente.

Le premier projet que nous appellerons « projet extension » consisterait à agrandir cette maison en construisant une 4ème chambre. Nous allons estimer à environ 40000 euros le coût de ce projet soit une chambre de 13m² environ incluant une salle de douche, le tout au prix de 3000 euros par mètre carré.

Le deuxième projet que nous appellerons « projet piscine » consisterait à investir ces mêmes 40000 euros dans la mise en place d’une piscine 8×4 avec chauffage par pompe à chaleur et couverture électrique de sécurité.

Ces 2 projets ont volontairement un coût identique. Nous allons maintenant essayer d’estimer le retour sur investissement de chacun et peut-être apprécier quelques différences…

Le projet « extension »

En pleine saison locative, une maison de 4 chambres sera louée aussi bien qu’une maison de 3 chambres. Quand il y a 200000 visiteurs sur l’Ile de Ré, la demande est si importante que tout se loue quelle que soit la taille du logement. En particulier, les maisons de location qui disposent d’une très grande capacité de couchage sont très demandées par les locataires cherchant à passer des vacances entre amis ou à se regrouper en famille.

En revanche, ces maisons ayant une grande capacité de couchage sont plutôt moins louées en dehors de la période estivale quand les locataires sont plutôt des petits groupes comme les jeunes ménages avec 1 ou 2 enfants en bas âge ou les couples à la retraite.

Une maison de 3 chambres est un bon compromis. Idéal en été pour une famille avec 2 ou 3 enfants mais idéal aussi, hors saison, pour un couple de retraités ou un jeune couple avec 1 bébé qui accepterait de louer une maison de 3 chambres pour avoir un peu plus de place mais qui n’accepterait pas de louer une maison plus grande car trop de place serait inutilisée (et donc qu’une partie d’une loyer serait gaspillée).

Estimons alorsdans le tableau ci-dessous le loyer annuel d’une maison de 3 chambres sans piscine et d’une maison de 4 chambres sans piscine :

Ces calculs tendent à montrer que cette 4ème chambre dégage un retour sur investissement quasi nul. En effet, si les semaines louées génèrent un chiffre d’affaires additionnel de 20% (lié à l’augmentation de la capacité), ce chiffre d’affaires est absorbé par le fait que le nombre estimé de semaines louées risque d’être inférieur en moyenne saison.

L’ajout d’une 4ème chambre à la maison de location est un pari risqué en termes d’investissement locatif car elle pourrait avoir un effet négatif sur le taux d’occupation de votre maison en moyenne saison.

Le projet « piscine »

La piscine va donner à votre habitation sur l’Ile de Ré un caractère haut de gamme et par là même aura un impact très significatif sur le prix des loyers (au minimum de 20%). La piscine vous permet d’une part d’augmenter le prix des loyers mais surtout et concomitamment, d’améliorer significativement le taux d’occupation.

Estimons dans le tableau ci-dessous le loyer annuel d’une maison de 3 chambres SANS piscine et d’une maison de 3 chambres AVEC piscine :

Dans cette simulation, on constate que la piscine permet de générer un revenu additionnel pendant la haute saison (comme la 4ème chambre) mais également pendant la moyenne saison en augmentant le nombre de semaines louées. L’effet de levier pour la piscine est donc double. Pour un investissement de 40000 euros, le chiffre d’affaire additionnel est de 10000 euros par an soit un retour sur investissement sur 5 ans en intégrant les frais d’entretien de la piscine.

POUR CONCLURE

La piscine est un équipement déterminant. L’argument qui consiste à penser que « la mer remplace la piscine » n’est pas recevable pour les clients potentiels qui font de la piscine leur critère de choix numéro 1. Pour les maisons typées « haut de gamme », l’absence de piscine deviendrait même un vrai frein qui réduirait très significativement le potentiel locatif.

L’ajout d’une piscine est un très bon pari en termes d’investissement locatif sur l’Ile de Ré car elle aura un impact positif sur le taux d’occupation de votre maison en moyenne saison. C’est certainement un des meilleurs investissements locatifs sur l’Ile de Ré avec, si le projet est bien pensé, un rendement de l’ordre de 20% par an !

Enfin, pensez à la revente. La piscine donnera au logement une valeur ajoutée souvent bien supérieure au coût réel de son investissement initial.

4 – Garage – parking privé

C’est un point clé pour 3 raisons:

  1. seulement 20% du territoire rétais est urbanisé. A l’intérieur de ces 20%, la densité de population est forte et croissante, en particulier au cœur même des villages. Dans le centre de certaines communes comme Saint-Martin, La Flotte, Ars, La Couarde ou encore Les Portes, garer sa voiture peut être souvent aussi difficile qu’à Paris ou à Londres,
  2. en parallèle, les clients locataires – qui ont souvent une belle voiture – veulent garer leur véhicule dans un endroit privé et sécurisé. Pour certains d’entre eux, c’est un pré-requis,
  3. enfin, quand vous achetez, pensez à la revente. L’absence de garage ou de places de parking privées – en particulier pour une maison en plein cœur de village – pourrait être un sérieux frein à la revente ou constituer une moins-value significative.

5 – Les surfaces extérieures

Une simple cour peut être suffisante dans des villages très attractifs comme La Couarde, Saint-Martin ou La Flotte. En revanche, dans d’autres villages comme Rivedoux-Plage, Saint-Clément-des-Baleines ou Sainte-Marie-de-Ré, la cour ne sera pas suffisante et l’absence de jardin risque même de devenir un frein sérieux aux demandes de location. Dans tous les cas, un logement sans cour, ni jardin est à proscrire, quel que soit le village.

Le rapport entre la Surface Habitable (SH) et les Surfaces Extérieures (SE) comme jardin, terrasse, cour ou patio est déterminant. Il est préférable d’investir dans des propriétés sur l’Ile de Ré dont le rapport SE/SH est au moins supérieur à 1. Par exemple, une maison de 200 m² habitables devra avoir un jardin au moins de 200 m². Il faudra donc être très prudent face à des investissements dont le rapport SE/SH est faible.

Privilégiez les petites maisons avec de grandes surfaces extérieures plutôt que les grandes maisons avec de petites surfaces extérieures.

6 – Le style & les équipements

Le style est déterminant. Imaginons 2 maisons identiques (même emplacement – même surface – même jardin – même nombre de chambres – même tarifs) mais dont la seule différence réside dans le style et la qualité de la décoration intérieure. Cette seule différence aura un impact très significatif sur le nombre de semaines louées. Les clients recherchent des styles simples et épurés, des maisons pas trop personnalisées ou trop chargées en meubles et en objets.

Par ailleurs, certains équipements sont devenus quasi obligatoires et tireront à moindre frais le « produit » vers le haut. Quelques exemples :

  • un lecteur DVD une télévision écran-plat (d’une taille en rapport avec la capacité de couchage de la maison). Une télévision ancienne génération ou une télévision trop petite n’est plus acceptable (même sur l’Ile de Ré !!),
  • un accès internet wifi car beaucoup de clients refuseront de louer votre maison s’il elle n’en est pas équipée,
  • des équipements modernes comme une base iPod ou une cafetière Nespresso donneront à votre maison une image haut de gamme.

C’est une évidence : la propreté et la qualité de la literie (matelas, oreillers et couettes) doit être irréprochable. Les oreillers en particulier doit être remplacés régulièrement.

Enfin, l’équipement du jardin est un point important. Nos locataires, en majorité citadins, viennent sur l’Île de Ré pour passer du temps dehors. Ils seront par exemple très sensibles à la qualité des équipements du jardin comme le barbecue et les bains de soleil. Les transats ne sont pas suffisants.

En résumé, améliorer le style de votre maison ne représente pas forcément un investissement important : il suffit bien souvent de repeindre le mur d’une chambre dans une couleur chaude, de désencombrer une pièce d’objets trop anciens et d’ajouter quelques équipements modernes qui rendront votre location sur l’Ile de Ré confortable et agréable à vivre. Le retour sur investissement est immédiat. Pensez-y !

7 – Le prix du loyer

Construire une grille tarifaire adaptée est essentiel et demande un peu de réflexion.

Quelques conseils de bon sens :

  • tout ne se loue pas à n’importe quel prix, même sur l’Ile de Ré ! Si vous louez trop cher, vous louerez bien entre le 1er et le 15 Août quand plus de 200000 personnes occupent l’Ile de Ré. Mais en dehors de cette période, vous louerez peu,
  • au moins 3 périodes tarifaires sont nécessaires pour bien distinguer la haute saison (de mi juillet à fin août), la saison moyenne saison (avril – mai – juin – début juillet – septembre – octobre) et la basse saison (le reste de l’année),
  • marquez des écarts significatifs entre vos saisons tarifaires. Inutile de faire 2 saisons tarifaires s’il y a un écart de 5% entre les 2 ! Nous conseillons par exemple un écart de l’ordre de 50% entre une basse saison et une haute saison,
  • prenez votre temps pour « benchmarker ». Consultez des sites internet de locations saisonnières ou demandez conseil à des spécialistes comme Bon Séjour en France afin de construire une grille tarifaire cohérente par rapport au marché rétais et par rapport à des maisons comparables à la vôtre.

Estimation du revenu locatif annuel à partir de l’IPL : un exemple concret

Sainte-Marie de Ré, le

Madame, Monsieur,

Vous avez demandé à Bon Séjour en France d’estimer la valeur locative (location saisonnière) d’une maison située dans le centre des Portes en Ré (17880).


DESCRIPTIF SUCCINCT du LOGEMENT


Maison de 120 m² habitables environ avec jardin de 40 m² environ, 3 chambres pour 6 personnes maximum, 1 salle de bains, 1 salle d’eau, 1 WC, garage à vélos.


L’ŒIL DE BON SEJOUR EN FRANCE


Nous allons analyser 7 caractéristiques intrinsèques de votre location saisonnière qui ont un impact significatif sur le taux d’occupation.

Si vous êtes investisseur, cet outil est essentiel car il vous aidera à évaluer et à mieux apprécier le potentiel locatif du logement dans lequel vous allez peut-être investir. Si vous hésitez entre 2, il peut alors devenir un précieux outil d’aide à la décision.

Si vous êtes déjà propriétaire, il permet de faire un bilan de son activité locative et se poser quelques bonnes questions afin de trouver des leviers pour louer plus. Ces 7 caractéristiques sont les suivantes :

  • l’attractivité géographique
  • la qualité de l’emplacement
  • les surfaces extérieures
  • la taille du logement
  • les salles de bains
  • la piscine
  • le garage

Attractivité géographique

Même si l’Île de Ré est une destination globalement très prisée, tous les villages ne sont pas exactement identiques en termes d’attrait pour les clients. Schématiquement, on peut classer les 10 villages de l’Ile de Ré en 3 catégories :

les villages ayant une attractivité locative plutôt forte,
les villages ayant une attractivité locative plutôt moyenne,
enfin les villages ayant une attractivité locative plutôt modérée.
Les Portes bénéficie d’une attractivité locative moyenne.

En effet, même si le village des Portes a image haut de gamme, sa situation excentrée au nord de l’ile le rend un peu moins attractif en dehors de la saison estivale. En plein été c’est un endroit très privilégié et connoté « chic » mais hors saison, l’attrait est moins évident qu’un village comme La Flotte qui « marche » bien toute l’année.

Qualité de l’emplacement

Nous venons de voir que le village est structurant mais il y a lieu également d’analyser la qualité d’un emplacement à l’intérieur même d’un village.

Même si je ne connais pas l’adresse de votre maison, elle n’est a priori pas située à proximité de la route départementale ou d’une route très passante : on n’entend donc pas le bruit des voitures quand on est dans le jardin ou quand on est dans la maison, toutes fenêtres ouvertes

Par ailleurs, le centre animé du village est à moins de 200 mètres de la maison. On peut facilement aller chercher le pain à pieds et il y a au moins 5 commerces différents regroupés au même endroit : restaurant, marché, loueur de vélos, boulangerie, marchand de journaux.

Si c’est le cas, l’emplacement de votre maison au cœur du village est un aspect positif.

Les surfaces extérieures

Les locataires sur l’Île de Ré – qui sont en majorité des citadins – rêvent de passer leurs vacances au bord de la mer pour profiter du grand air, de la sieste au bord de la piscine ou des soirées barbecue entre amis.

Les surfaces extérieures (jardin, cour, terrasse) sont essentielles car elles correspondent au besoin du plus grand nombre de clients de vivre l’Île de Ré dehors à l’opposé de ce qu’ils vivent le reste de l’année entre les murs d’un bureau et d’un appartement.

Le rapport entre la surface habitable (SH) et les surfaces extérieures (SE) comme jardin, terrasse, cour ou patio est déterminant. Il est préférable d’investir dans des propriétés sur l’Ile de Ré dont le rapport SE/SH est au moins supérieur à 1. Dans le cas de votre maison de 120 m² habitables avec un jardin de 40 m², le rapport SE/SH est donc de 0,33.

Il faut donc être assez prudent face à un investissement de ce type et prendre en compte cette caractéristique dans le prix du loyer.

Taille du logement

Les maisons de location qui disposent d’une grande capacité de couchage sont très demandées en particulier pendant les grandes vacances quand les locataires cherchent à partir sur l’Île de Ré entre amis ou à se regrouper en famille. En revanche, cet avantage devient plutôt un frein en dehors de la période estivale quand les locataires sont très souvent des petits groupes (jeunes ménages avec 1 ou 2 enfants en bas âge ou des couples à la retraite).

3 chambres est un compromis idéal. Idéal en été pour une famille avec 2 ou 3 enfants mais idéal aussi, hors saison, pour un couple seul ou un couple avec 1 bébé qui accepterait de louer une maison de 3 chambres pour avoir un peu plus de place mais qui n’accepterait pas de louer une maison plus grande pensant que trop de place est perdue ou inutilisée.

Votre maison est donc parfaite en termes de nombre de chambres et de surface habitable.

Salles de bains – WC

Nous appelons ici salle de bains toute pièce d’eau comprenant soit une baignoire, soit une douche, soit les 2.

Le ratio nombre de salle de bains par rapport au nombre de chambre permet de porter une 1ère appréciation sur le niveau de confort d’une location saisonnière. C’est donc une mesure objective et un des critères de choix d’un locataire.

Votre maison a donc le nombre de salles de bains attendus. Un WC supplémentaire serait un vrai plus.

Piscine

La piscine est un équipement très structurant (même sur l’Île de Ré). L’argument qui consiste à penser que « la mer remplace la piscine » n’est pas recevable pour les clients potentiels qui font de la piscine leur critère de choix numéro 1.

Elle va donner à votre habitation un caractère haut de gamme et par là même aura un impact très significatif sur le prix des loyers. La piscine est donc un bon investissement car elle vous permettra d’une part d’augmenter le prix des loyers et d’autre part, d’améliorer votre taux d’occupation. En agissant sur ces 2 leviers, la piscine représente un retour sur investissement que l’on peut estimer comme suit :

Dans votre cas, la question « piscine » ne se pose pas compte tenu de la taille du jardin. Par ailleurs, pour une maison de 3 chambres, l’absence de piscine n’est pas discriminant mais le deviendrait si la maison était plus grande.

Garage

Le garage (ou la place de parking privée) est un équipement essentiel pour 3 raisons:

  • En matière de stationnement, l’Île de Ré n’est plus la campagne. Même si seulement 20% du territoire rétais est construit, à l’intérieur de ces 20%, la densité de population est forte et croissante, en particulier au cœur même des villages. Dans le centre de certaines communes comme Saint-Martin, La Flotte, Ars, La Couarde ou encore Les Portes, garer sa voiture peut être souvent aussi difficile qu’à Paris ou à Londres,
  • en parallèle, les clients locataires – qui ont souvent une belle voiture – veulent garer leur véhicule dans un endroit privé et sécurisé. Pour certains d’entre eux, c’est un prérequis,
  • enfin, quand vous achetez, pensez à la revente. L’absence de garage ou de places de parking privées – en particulier pour une maison en plein cœur de village – pourrait être un sérieux frein à la revente ou tout au moins constituer une moins-value significative.

Soyez convaincus que certains locataires feront de la présence d’un garage (ou d’un emplacement privé de stationnement) un de leurs critères de choix. L’absence de cet équipement sera donc pour eux disqualifiant.

Il faut prendre en compte l’absence de garage dans le prix du loyer.


Votre Indice de Potentiel Locatif


Reprenons ces 7 caractéristiques afin d’estimer votre Indice de Potentiel Locatif :

Ce modèle n’a rien de mathématique mais permet de se poser les bonnes questions et de dégager des tendances.

Cela ne veut pas dire qu’une maison avec un IPL ne peut pas se louer mais plus l’IPL est faible plus l’effort pour optimiser le taux d’occupation devra être important.

L’IPL de votre logement est inférieur ou égal à 10 : soyez prudent. Si c’est un choix d’investissement, c’est un pari risqué. Soignez le style du logement afin de le rendre plus attractif possible. Mettez en place un plan de commercialisation adapté afin de compenser certainement quelques handicaps intrinsèques que vous ne pourrez pas changer.

L’IPL de votre logement est entre 11 et 15 : le potentiel existe mais rien n’est encore gagné. C’est à vous de faire la différence par rapport aux offres concurrentes afin d’optimiser votre taux d’occupation en particulier pendant la moyenne saison, la saison où tout se Joue.

L’IPL de votre logement est supérieur à 16 : le potentiel est excellent. Profitez-en en soignant votre approche commerciale. Si c’est un projet d’investissement, le risque est faible et le ROI sera sûrement au rendez-vous. La revente de la maison sera facile.


L’ESTIMATION de BSEF


Périodes tarifaires :

Prix du loyer :

Revenu annuel

  • 6 semaines de location en THS au prix par semaine de 2200 euros soit 13200 euros (hors commissions d’agence),
  • 2 semaines de location en HS au prix par semaine de 1600 euros soit 3200 euros (hors commissions d’agence),
  • 8 semaines de location en MS au prix par semaine de 1100 euros soit 8800 euros (hors commissions d’agence).

soit 16 semaines de location pour un revenu annuel estimé à 25000 euros.

Il conviendra, bien entendu, d’affiner cette estimation en fonction des caractéristiques réelles du logement au moment de la visite. Des éléments très objectifs ont un impact sur le prix (capacité, piscine, garage,…) mais un élément plus subjectif comme le style ou la décoration intérieure est également à prendre en compte car il rend le produit plus ou moins attractif et donc a un impact certain sur le taux d’occupation.

La responsabilité de Bon Séjour en France ne saurait être engagée de quelque manière que ce soit quant aux conséquences des décisions que vous seriez amenée à prendre et qui seraient liées à la présente estimation.

Je vous prie d’agréer, Madame, l’expression de ma respectueuse considération.