Sainte-Marie de Ré, le 

Madame, Monsieur,

Vous avez demandé à Bon Séjour en France d’estimer la valeur locative (location saisonnière) d’une maison située dans le centre des Portes en Ré (17880).

DESCRIPTIF SUCCINCT du LOGEMENT

Maison de 120 m² habitables environ avec jardin de 40 m² environ, 3 chambres pour 6 personnes maximum, 1 salle de bains, 1 salle d’eau, 1 WC, garage à vélos.

L’ŒIL DE BON SEJOUR EN FRANCE

Nous allons analyser 7 caractéristiques intrinsèques de votre location saisonnière qui ont un impact significatif sur le taux d’occupation.

Si vous êtes investisseur, cet outil est essentiel car il vous aidera à évaluer et à mieux apprécier le potentiel locatif du logement dans lequel vous allez peut-être investir. Si vous hésitez entre 2, il peut alors devenir un précieux outil d’aide à la décision.

Si vous êtes déjà propriétaire, il permet de faire un bilan de son activité locative et se poser quelques bonnes questions afin de trouver des leviers pour louer plus. Ces 7 caractéristiques sont les suivantes :

• l’attractivité géographique
• la qualité de l’emplacement
• les surfaces extérieures
• la taille du logement
• les salles de bains
• la piscine
• le garage

Attractivité géographique

Même si l’Île de Ré est une destination globalement très prisée, tous les villages ne sont pas exactement identiques en termes d’attrait pour les clients. Schématiquement, on peut classer les 10 villages de l’Ile de Ré en 3 catégories :

• les villages ayant une attractivité locative plutôt forte,
• les villages ayant une attractivité locative plutôt moyenne,
• enfin les villages ayant une attractivité locative plutôt modérée.

Les Portes bénéficie d’une attractivité locative moyenne.

En effet, même si le village des Portes a image haut de gamme, sa situation excentrée au nord de l’ile le rend un peu moins attractif en dehors de la saison estivale. En plein été c’est un endroit très privilégié et connoté « chic » mais hors saison, l’attrait est moins évident qu’un village comme La Flotte qui « marche » bien toute l’année.

Qualité de l’emplacement

Nous venons de voir que le village est structurant mais il y a lieu également d’analyser la qualité d’un emplacement à l’intérieur même d’un village.

Même si je ne connais pas l’adresse de votre maison, elle n’est a priori pas située à proximité de la route départementale ou d’une route très passante : on n’entend donc pas le bruit des voitures quand on est dans le jardin ou quand on est dans la maison, toutes fenêtres ouvertes

Par ailleurs, le centre animé du village est à moins de 200 mètres de la maison. On peut facilement aller chercher le pain à pieds et il y a au moins 5 commerces différents regroupés au même endroit : restaurant, marché, loueur de vélos, boulangerie, marchand de journaux.

Si c’est le cas, l’emplacement de votre maison au cœur du village est un aspect positif.

Les surfaces extérieures

Les locataires sur l’Île de Ré - qui sont en majorité des citadins - rêvent de passer leurs vacances au bord de la mer pour profiter du grand air, de la sieste au bord de la piscine ou des soirées barbecue entre amis.

Les surfaces extérieures (jardin, cour, terrasse) sont essentielles car elles correspondent au besoin du plus grand nombre de clients de vivre l’Île de Ré dehors à l’opposé de ce qu’ils vivent le reste de l’année entre les murs d’un bureau et d’un appartement.

Le rapport entre la surface habitable (SH) et les surfaces extérieures (SE) comme jardin, terrasse, cour ou patio est déterminant. Il est préférable d’investir dans des propriétés sur l’Ile de Ré dont le rapport SE/SH est au moins supérieur à 1. Dans le cas de votre maison de 120 m² habitables avec un jardin de 40 m², le rapport SE/SH est donc de 0,33.

Il faut donc être assez prudent face à un investissement de ce type et prendre en compte cette caractéristique dans le prix du loyer.

Taille du logement

Les maisons de location qui disposent d’une grande capacité de couchage sont très demandées en particulier pendant les grandes vacances quand les locataires cherchent à partir sur l'Île de Ré entre amis ou à se regrouper en famille. En revanche, cet avantage devient plutôt un frein en dehors de la période estivale quand les locataires sont très souvent des petits groupes (jeunes ménages avec 1 ou 2 enfants en bas âge ou des couples à la retraite).

3 chambres est un compromis idéal. Idéal en été pour une famille avec 2 ou 3 enfants mais idéal aussi, hors saison, pour un couple seul ou un couple avec 1 bébé qui accepterait de louer une maison de 3 chambres pour avoir un peu plus de place mais qui n’accepterait pas de louer une maison plus grande pensant que trop de place est perdue ou inutilisée.

Votre maison est donc parfaite en termes de nombre de chambres et de surface habitable.

Salles de bains - WC

Nous appelons ici salle de bains toute pièce d’eau comprenant soit une baignoire, soit une douche, soit les 2.

Le ratio nombre de salle de bains par rapport au nombre de chambre permet de porter une 1ère appréciation sur le niveau de confort d’une location saisonnière. C’est donc une mesure objective et un des critères de choix d’un locataire.

Votre maison a donc le nombre de salles de bains attendus. Un WC supplémentaire serait un vrai plus.

Piscine

La piscine est un équipement très structurant (même sur l’Île de Ré). L’argument qui consiste à penser que « la mer remplace la piscine » n’est pas recevable pour les clients potentiels qui font de la piscine leur critère de choix numéro 1.

Elle va donner à votre habitation un caractère haut de gamme et par là même aura un impact très significatif sur le prix des loyers. La piscine est donc un bon investissement car elle vous permettra d’une part d’augmenter le prix des loyers et d’autre part, d’améliorer votre taux d’occupation. En agissant sur ces 2 leviers, la piscine représente un retour sur investissement que l’on peut estimer comme suit :

Dans votre cas, la question « piscine » ne se pose pas compte tenu de la taille du jardin. Par ailleurs, pour une maison de 3 chambres, l’absence de piscine n’est pas discriminant mais le deviendrait si la maison était plus grande.

Garage

Le garage (ou la place de parking privée) est un équipement essentiel pour 3 raisons:

• En matière de stationnement, l’Île de Ré n’est plus la campagne. Même si seulement 20% du territoire rétais est construit, à l'intérieur de ces 20%, la densité de population est forte et croissante, en particulier au cœur même des villages. Dans le centre de certaines communes comme Saint-Martin, La Flotte, Ars, La Couarde ou encore Les Portes, garer sa voiture peut être souvent aussi difficile qu'à Paris ou à Londres,
• en parallèle, les clients locataires - qui ont souvent une belle voiture - veulent garer leur véhicule dans un endroit privé et sécurisé. Pour certains d'entre eux, c'est un prérequis,
• enfin, quand vous achetez, pensez à la revente. L'absence de garage ou de places de parking privées - en particulier pour une maison en plein cœur de village - pourrait être un sérieux frein à la revente ou tout au moins constituer une moins-value significative.

Soyez convaincus que certains locataires feront de la présence d’un garage (ou d’un emplacement privé de stationnement) un de leurs critères de choix. L’absence de cet équipement sera donc pour eux disqualifiant.

Il faut prendre en compte l’absence de garage dans le prix du loyer.

Votre Indice de Potentiel Locatif

Reprenons ces 7 caractéristiques afin d’estimer votre Indice de Potentiel Locatif :

Ce modèle n’a rien de mathématique mais permet de se poser les bonnes questions et de dégager des tendances.

Cela ne veut pas dire qu’une maison avec un IPL ne peut pas se louer mais plus l’IPL est faible plus l’effort pour optimiser le taux d’occupation devra être important.

L’IPL de votre logement est inférieur ou égal à 10 : soyez prudent. Si c’est un choix d’investissement, c’est un pari risqué. Soignez le style du logement afin de le rendre plus attractif possible. Mettez en place un plan de commercialisation adapté afin de compenser certainement quelques handicaps intrinsèques que vous ne pourrez pas changer.

L’IPL de votre logement est entre 11 et 15 : le potentiel existe mais rien n’est encore gagné. C’est à vous de faire la différence par rapport aux offres concurrentes afin d’optimiser votre taux d’occupation en particulier pendant la moyenne saison, la saison où tout se Joue.

L’IPL de votre logement est supérieur à 16 : le potentiel est excellent. Profitez-en en soignant votre approche commerciale. Si c’est un projet d’investissement, le risque est faible et le ROI sera sûrement au rendez-vous. La revente de la maison sera facile.

L’ESTIMATION de BSEF

Périodes tarifaires

Prix du loyer

Revenu annuel

• 6 semaines de location en THS au prix par semaine de 2200 euros soit 13200 euros (hors commissions d’agence),
• 2 semaines de location en HS au prix par semaine de 1600 euros soit 3200 euros (hors commissions d’agence),
• 8 semaines de location en MS au prix par semaine de 1100 euros soit 8800 euros (hors commissions d’agence).

soit 16 semaines de location pour un revenu annuel estimé à 25000 euros.

Il conviendra, bien entendu, d’affiner cette estimation en fonction des caractéristiques réelles du logement au moment de la visite. Des éléments très objectifs ont un impact sur le prix (capacité, piscine, garage,…) mais un élément plus subjectif comme le style ou la décoration intérieure est également à prendre en compte car il rend le produit plus ou moins attractif et donc a un impact certain sur le taux d’occupation.

La responsabilité de Bon Séjour en France ne saurait être engagée de quelque manière que ce soit quant aux conséquences des décisions que vous seriez amenée à prendre et qui seraient liées à la présente estimation.

Je vous prie d’agréer, Madame, l’expression de ma respectueuse considération.