L’Île de Ré est globalement une destination de villégiature très prisée, comparable à quelques autres spots bien connus sur la côte atlantique française comme le Pays Basque, le bassin d’Arcachon, le Cap Ferret ou La Baule.
La saison locative y est longue puisqu’elle s’étale d’avril (début des vacances de Pâques) à fin octobre (fin des vacances de Toussaint). On peut également ajouter les 2 semaines correspondant aux vacances de fin d’année, ce qui représente une trentaine de semaines par an au total.
La pointe de fréquentation est enregistrée entre mi-juillet à fin août, période pendant laquelle la population dépasse 200000 personnes, soit une multiplication par plus de 10 de la population permanente. Ce sont pendant ces 6 à 7 semaines de l’année que TOUT SE LOUE sur l’Île de Ré, compte tenu du déséquilibre fort entre l’offre locative et la demande.
Au contraire, les mois de très faible affluence sont janvier, février, mars, novembre et décembre. Pendant ces quelques 20 semaines, PEU SE LOUE sur l’Île de Ré, la demande locative étant quasi nulle.
Il reste donc environ 25 semaines stratégiques pendant lesquelles TOUT SE JOUE en termes de taux d’occupation. C’est la période pendant laquelle on peut réussir ou rater sa saison.
A la question « combien de semaines par an peut-on louer une maison de vacances sur l’Ile de Ré ? », la réponse qui consisterait à donner une simple moyenne ne serait pas révélatrice d’un marché locatif plus complexe qu’il ne parait et où cette moyenne dissimulerait des écarts très significatifs d’un logement à un autre.
Il s’agit donc de comprendre pourquoi certaines maisons de vacances sur l’Ile de Ré se louent seulement 10 semaines par an alors que d’autres sont occupées près de 30 semaines ? La différence se mesure certainement pendant cette moyenne saison quand la demande locative existe mais quand la concurrence est forte entre loueurs parce que la demande reste inférieure à l’offre.
Si vous êtes investisseur, il s’agit donc de faire le bon choix en cernant les différents facteurs qui agissent de façon significative sur le taux d’occupation.
Si vous possédez déjà une maison sur l’Île de Ré, il s’agit de trouver les bons leviers pour optimiser votre taux d’occupation actuel afin d’améliorer la rentabilité de votre investissement en augmentant le nombre de semaines louées.
L’INDICE DE POTENTIEL LOCATIF
Fort de son expérience de près de 12 ans dans la location saisonnière sur l’Ile de Ré, Bon Séjour en France a élaboré un outil d’aide à la décision articulé autour de 7 caractéristiques déterminantes d’une location saisonnière, c’est-à-dire celles qui ont un impact significatif sur le taux d’occupation.
Si vous êtes investisseur, cet outil est essentiel car il vous aidera à évaluer et à mieux apprécier le potentiel locatif du logement que vous allez peut-être choisir. Si vous hésitez entre 2, il peut alors devenir un précieux outil d’aide à la décision.
Si vous êtes déjà propriétaire, il permet de faire un bilan de son activité locative et se poser quelques bonnes questions afin de trouver des leviers pour louer plus.
Ces 7 caractéristiques sont les suivantes :
Après avoir analysé votre location saisonnière ou votre futur investissement, caractéristique par caractéristique, il est alors possible d’en estimer l’Indice de Potentiel Locatif (IPL) :
Cette approche n’a pas la prétention d’être un modèle mathématique. Il reste un outil d’aide à la décision, permet de se poser quelques bonnes questions et de dégager des tendances.
Cela ne veut pas dire qu’une maison avec un IPL faible ne peut pas se louer mais plus l’IPL est faible plus l’effort pour optimiser le taux d’occupation devra être important.
L’IPL de votre logement est inférieur ou égal à 11 : soyez prudent. Si c’est un choix d’investissement, c’est un pari risqué. Faîtes attention au prix d’achat. Soignez le style du logement afin de le rendre plus attractif possible. Mettez en place un plan de commercialisation adapté afin de compenser certainement quelques handicaps intrinsèques que vous ne pourrez peut-être pas changer.
L’IPL de votre logement est entre 12 et 15 : le potentiel existe mais rien n’est encore gagné. C’est à vous de faire la différence par rapport aux offres concurrentes afin d’optimiser votre taux d’occupation en particulier pendant la moyenne saison, la saison où tout se Joue.
L’IPL de votre logement est supérieur à 16 : le potentiel est excellent. Profitez-en en soignant votre approche commerciale. Si c’est un projet d’investissement, le risque est faible et le ROI (Return On Investment) sera sûrement au rendez-vous.
Bon Séjour en France est à votre disposition pour analyser votre projet locatif, pour en estimer son IPL et pour évaluer ensemble le Retour sur Investissement que vous êtes en mesure d’attendre.