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Les belles maisons à louer de l'Île de Ré

3- La piscine sur l'Île de Ré est-elle un bon investissement ?

La piscine sur l’Ile de Ré est un sujet finalement assez clivant. Il y a les « pro piscine » et les « anti piscine », chaque protagoniste ayant de bons arguments à faire valoir.

Les « anti piscine » vont mettre en avant le fait que la piscine n’est pas vraiment compatible avec l’esprit Ile de Ré. Passer ses vacances sur l’Ile de Ré, c’est se retrouver entre amis ou en famille sur la plage et sur les pistes cyclables et non pas rester chacun chez soi en se repliant autour de la piscine. Bref, l’Ile de Ré, c’est la mer, pas la piscine et pourquoi aller sur l’Ile de Ré si c’est pour passer son temps autour de la piscine !

Les pro piscine défendent l’idée que piscine et plage sont des plaisirs complémentaires et que l’un n’exclut pas forcément l’autre. En plein après-midi du mois d’août, ils privilégieront alors l’usage de la piscine pour éviter la cohue sur la plage et profiteront de la mer en début de soirée quand il fait moins chaud et quand il y a moins de monde pour faire un pique-nique en famille ou entre amis.

Aborder le sujet piscine sous un angle plus ou moins philosophique ou écologique, c’est un peu comme vouloir réconcilier les pro et anti OGM ou les pro et anti Notre-Dame des Landes. Chacun a ses arguments. Tous sont légitimes mais finalement difficilement compatibles.

La philosophie et la question écologique ne sont pas mes compétences. La piscine sera analysée dans cette étude sur un plan purement financier. En d’autres termes, si vous avez une location saisonnière sur l’Ile de Ré, la piscine est-elle un bon investissement ?

Estimer le Retour sur Investissement

A partir d’une maison de location de 3 chambres, nous allons faire des simulations financières sur 2 projets de nature très différente.

Le premier projet que nous appellerons « projet extension » consisterait à agrandir cette maison en construisant une 4ème chambre. Nous allons estimer à environ 40000 euros le coût de ce projet soit une chambre de 13m² environ incluant une salle de douche, le tout au prix de 3000 euros par mètre carré.

Le deuxième projet que nous appellerons « projet piscine » consisterait à investir ces mêmes 40000 euros dans la mise en place d’une piscine 8x4 avec chauffage par pompe à chaleur et couverture électrique de sécurité.

Ces 2 projets ont volontairement un coût identique. Nous allons maintenant essayer d’estimer le retour sur investissement de chacun et peut-être apprécier quelques différences…

Le projet « extension »

En pleine saison locative, une maison de 4 chambres sera louée aussi bien qu’une maison de 3 chambres. Quand il y a 200000 visiteurs sur l’Ile de Ré, la demande est si importante que tout se loue quelle que soit la taille du logement. En particulier, les maisons de location qui disposent d’une très grande capacité de couchage sont très demandées par les locataires cherchant à passer des vacances entre amis ou à se regrouper en famille.

En revanche, ces maisons ayant une grande capacité de couchage sont plutôt moins louées en dehors de la période estivale quand les locataires sont plutôt des petits groupes comme les jeunes ménages avec 1 ou 2 enfants en bas âge ou les couples à la retraite.

Une maison de 3 chambres est un bon compromis. Idéal en été pour une famille avec 2 ou 3 enfants mais idéal aussi, hors saison, pour un couple de retraités ou un jeune couple avec 1 bébé qui accepterait de louer une maison de 3 chambres pour avoir un peu plus de place mais qui n’accepterait pas de louer une maison plus grande car trop de place serait inutilisée (et donc qu’une partie d’une loyer serait gaspillée).

Estimons alorsdans le tableau ci-dessous le loyer annuel d’une maison de 3 chambres sans piscine et d’une maison de 4 chambres sans piscine :

Maison de 3 chambres SANS piscine

Loyer par semaine

Semaines
louées

Chiffre d’affaires  annuel

Moyenne saison

1000

13

13000

Haute saison

2000

7

14000

Nombre de semaines louées  : 20

27000 €

 

Maison de 4 chambres SANS piscine

Loyer par semaine

Semaines
louées

Chiffre d’affaires annuel

Moyenne saison

1200

9

10800

Haute saison

2400

7

16800

Nombre de semaines louées : 16

27600 €

Ces calculs tendent à montrer que cette 4ème chambre dégage un retour sur investissement quasi nul. En effet, si les semaines louées génèrent un chiffre d’affaires additionnel de 20% (lié à l’augmentation de la capacité), ce chiffre d’affaires est absorbé par le fait que le nombre estimé de semaines louées risque d’être inférieur en moyenne saison.

L’ajout d’une 4ème chambre à la maison de location est un pari risqué en termes d’investissement locatif car elle pourrait avoir un effet négatif sur le taux d’occupation de votre maison en moyenne saison.

Le projet « piscine »

La piscine va donner à votre habitation sur l'Ile de Ré un caractère haut de gamme et par là même aura un impact très significatif sur le prix des loyers (au minimum de 20%). La piscine vous permet d’une part d’augmenter le prix des loyers mais surtout et concomitamment, d’améliorer significativement le taux d’occupation.

Estimons dans le tableau ci-dessous le loyer annuel d’une maison de 3 chambres SANS piscine et d’une maison de 3 chambres AVEC piscine :

Maison de 3 chambres SANS piscine

Loyer par semaine

Semaines
louées

Chiffre d’affaires annuel

Moyenne saison

1000

13

13000

Haute saison

2000

7

14000

Nombre de semaines louées : 20

27000 €

 

Maison de 3 chambres AVEC piscine

Loyer par semaine

Semaines
louées

Chiffre d’affaires annuel

Moyenne saison

1200

16

19200

Haute saison

2400

7

16800

Nombre de semaines louées : 23

36000 €

Dans cette simulation, on constate que la piscine permet de générer un revenu additionnel pendant la haute saison (comme la 4ème chambre) mais également pendant la moyenne saison en augmentant le nombre de semaines louées. L’effet de levier pour la piscine est donc double. Pour un investissement de 40000 euros, le chiffre d’affaire additionnel est de 10000 euros par an soit un retour sur investissement sur 5 ans en intégrant les frais d’entretien de la piscine.

Pour conclure

La piscine est un équipement déterminant. L’argument qui consiste à penser que « la mer remplace la piscine » n’est pas recevable pour les clients potentiels qui font de la piscine leur critère de choix numéro 1. Pour les maisons typées « haut de gamme », l’absence de piscine deviendrait même un vrai frein qui réduirait très significativement le potentiel locatif.

L’ajout d’une piscine est un très bon pari en termes d’investissement locatif sur l'Ile de Ré car elle aura un impact positif sur le taux d’occupation de votre maison en moyenne saison. C’est certainement un des meilleurs investissements locatifs sur l’Ile de Ré avec, si le projet est bien pensé, un rendement de l’ordre de 20% par an !

Enfin, pensez à la revente. La piscine donnera au logement une valeur ajoutée souvent bien supérieure au coût réel de son investissement initial.

Didier Pélétengeas
Directeur de Bon Séjour en France