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Les belles maisons à louer de l'Île de Ré

L'impôt sur le revenu

VOUS RESIDEZ FISCALEMENT EN FRANCE

En tant que personne physique, tous les revenus de vos locations saisonnières sont imposables à l’impôt sur le revenu. Vous êtes considéré comme loueur en meublé soit professionnel, soit non professionnel.
Le loueur en meublé professionnel bénéficie de certains avantages fiscaux notamment en matière d’imposition des plus-values et d’impôt de solidarité sur la fortune. Il n’est cependant pas si facile de se voir appliquer le statut de loueur en meublé professionnel. Trois conditions doivent être simultanément remplies :

  1. un membre au moins du foyer fiscal doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel,
  2. les revenus bruts des locations meublées doivent dépasser 23 000 € TTC par an,
  3. ces revenus bruts doivent être supérieurs au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, BNC, etc.).


Bien qu’il soit relativement facile de réaliser des revenus de plus de 23 000 € TTC chaque année (surtout sur l’Île de Ré), il est moins facile, pour des personnes en activité, de remplir le troisième critère. Toute personne qui ne réunit pas simultanément les trois conditions est automatiquement considérée comme loueur en meublé non professionnel.

Que vous soyez loueur professionnel ou non professionnel, vos revenus doivent être déclarés dans votre déclaration des revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux - contrairement aux locations nues, imposées comme revenus fonciers, l’activité de louer un local meublé est considérée comme une activité commerciale. Les revenus réalisés sont imposés soit selon le régime « micro BIC » soit « au réel ».

Pour être imposé « au micro », il convient de réaliser des revenus bruts de moins de 32 600 € par an (plafond 2012). Dans ce cas, au lieu de déduire vos charges réelles, vous bénéficiez d’un abattement de 50% de vos revenus bruts. Vous êtes imposés donc sur la moitié de vos revenus bruts. Le système micro a plusieurs avantages :

  • il est très simple : vous déclarez vos revenus bruts et c’est fini ! L’administration s’occupe d’appliquer l’abattement,
  • si vous n’avez que de faibles charges, il vous permet d’être taxés sur une base moins élevée que si vous étiez « au réel »,
  • vous n’avez pas de comptabilité particulière à tenir sauf un journal des recettes.


Si vous dépassez la limite du micro BIC de 32 600 € par an, vous devez déclarer vos revenus et charges réels. De même, si vos charges réelles dépassent 50% de vos revenus qui sont néanmoins inférieurs à 32 600 €, vous avez peut-être intérêt à opter pour le régime réel. Faites le calcul sur plusieurs années pour voir quel régime vous convient le mieux.

Vous avez peut-être entendu parler d’une limite et d’un abattement majorés pour les locations meublés. En effet, si votre location saisonnière est qualifiée de meublé de tourisme après une démarche auprès de Charente-Maritime Tourisme (www.pro.en-charente-maritime.com), ou elle est considérée comme un gîte rural (résultat d’une démarche différente auprès de www.gites-de-france-atlantique.com/obtenir-le-label.html), vos revenus peuvent bénéficier d’un abattement de 71% au lieu de 50% et les revenus bruts à ne pas dépasser s’élèvent à 82 500 €. Ce régime est donc très favorable, surtout si vous n’avez plus d’intérêts d’emprunt et que de faibles charges, mais il demande des démarches assez prenantes de votre part.

Le régime réel s’applique si vous avez des revenus dépassant 32 600 € par an (82 500 € dans le cas particulier décrit ci-dessus), ou si vous avez des revenus inférieurs à 32 600 € et vous demandez de sortir du régime micro. Ce régime implique la tenue d’une comptabilité plus approfondie et le dépôt d’une déclaration de résultats (formulaire 2033) avant le début du mois de mai auprès du service des impôts des entreprises dont dépend votre location meublée saisonnière (La Rochelle Ouest pour l’Ile de Ré). Le revenu ou déficit net sera à reporter dans votre déclaration des revenus.

Les charges principales à déduire sont les suivantes :

  • les frais d'établissement, tels que les frais de notaire,
  • les frais d'entretien, d'amélioration et de réparation,
  • les impôts locaux,
  • les frais de gestion, d’agence et d'assurances,
  • les intérêts d'emprunt,
  • l'amortissement du mobilier et des améliorations,
  • l'amortissement des locaux : le prix d'achat du logement ne constitue pas une charge déductible mais il doit être amorti en fonction de sa durée de vie, souvent entre 50 et 100 ans. Notez cependant que le calcul est plus compliqué que cela car il convient d’amortir les différents composants de l’immeuble selon des durées de vie différentes.


La complexité du calcul fait qu’il est prudent d’avoir recours à un comptable (honoraires déductibles également), ce qui implique un coût supplémentaire. Il est également important de noter que seules les charges afférentes à un usage locatif sont à déduire. Si vous louez votre résidence secondaire quelques semaines par an, il convient de faire un pro rata des charges déductibles selon le temps que vous l’avez effectivement louée.

Le résultat net de vos revenus locatifs, que vous soyez imposé au forfait ou au réel, sont à rajouter à vos autres revenus imposables dans votre déclaration des revenus, imposés au barème progressif. En sus de la déclaration 2042, il vous faudra une déclaration 2042C. Les revenus du régime micro BIC sont à indiquer pour leur montant brut dans la case 5ND pour les revenus de Monsieur et 5OD pour les revenus de Madame (page 3 de la déclaration 2042C). Vous devrez indiquer également en haut de la page 2 l’identité des loueurs, l’adresse du meublé et le régime d’imposition (BIC/micro si vous avez opté pour la déduction forfaitaire des charges et BIC/réel dans le cas contraire). Les revenus nets réels sont à déclarer dans la case 5NK (Monsieur) ou 5OK (Madame).

VOUS NE RESIDEZ PAS FISCALEMENT EN FRANCE

Les non résidents de France sont imposables en France sur leurs revenus de source française. Les revenus de source française comprennent les revenus tirés de la location de biens situés en France. Vos revenus locatifs saisonniers sont donc imposables en France et sont déterminés de la même manière que les revenus locatifs d’un résident français. Le taux d’impôt sur vos revenus nets français ne peut être inférieur à 20% sauf si vous arrivez à démontrer que vous seriez imposé à un taux effectif moins important si la totalité de vos revenus étaient imposés en France. Dans ce cas, vos revenus locatifs sont imposés à ce taux effectif inférieur.

Vous avez les mêmes obligations déclaratives qu’un résident de France (dépôt d’une déclaration annuelle des revenus et, le cas échéant, dépôt d’une déclaration de résultats 2033). La date de dépôt de votre déclaration des revenus est en général un mois après la date de dépôt des résidents - fin juin au lieu de fin mai alors que la déclaration des résultats est à déposer en même temps que celle des résidents au début du mois de mai.

Vous serez certainement imposés sur les mêmes revenus locatifs dans votre pays de résidence. Dans ce cas, s’il existe une convention fiscale entre la France et votre pays de résidence, celle-ci prévoira une méthode pour éviter la double imposition (imputation d’un crédit d’impôt ou exonération selon le pays). Comme la France a un vaste réseau de conventions fiscales, il est peu probable que vous subissiez une double imposition du fait de votre location saisonnière en France.