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Les belles maisons à louer de l'Île de Ré

Locations saisonnières – les évolutions fiscales et sociales en 2017

Regardons un peu dans le rétroviseur, au mois de décembre 2016.

La France est alors en pleine effervescence électorale avec les primaires de droite, puis de gauche et l’élection présidentielle en ligne de mire. Certains candidats parlent de suppression totale de l’ISF et c’est finalement celui qui promet une réforme partielle qui est élu, réforme visant à cantonner l’assiette de l’ISF aux seuls actifs immobiliers.

Mais en décembre 2016, il se passe aussi autre chose…

Un changement majeur passe sous silence et affecte l’activité du loueur meublé saisonnier. Nos savants législateurs votent la loi de financement de la sécurité sociale 2017 qui soumet aux cotisations sociales les revenus des locations meublées de vacances.

Essayons d’y voir un peu plus clair sur cette nouvelle disposition à la fois complexe et malheureusement à fort impact sur le plan financier.

L’origine de cette nouvelle disposition

Jusqu’alors, ces revenus des locations meublées non professionnelles pour les séjours de courte durée étaient considérés comme des revenus du patrimoine et ne supportaient (hors l’impôt sur le revenu) que les prélèvements sociaux à 15,5% qui comprennent la CSG, la CRDS et diverses petites taxes « sociales ». Malgré leur nom, ces prélèvements ne financent pas des prestations sociales et sont donc considérés comme des impôts additionnels.

Ce qui est intéressant ici est d’étudier l’origine de cette réforme.

L’arrivée de nouveaux acteurs dans les domaines de la location de toutes sortes de bien (logements, véhicules…) et la perception négative de « l’Ubérisation » de l’économie française ont poussé les gouvernements successifs à légiférer, alors que, dans le domaine de la location meublée, tous les outils et lois étaient déjà en place pour assurer la fiscalisation des revenus, quelle que soit leur provenance.

A la base, il s’agit de taxer l’économie collaborative comme si dans le domaine de la location saisonnière le fait de louer entre propriétaires et locataires via une plate-forme de e-commerce était un fait nouveau.

Le site Abritel - bien connu des loueurs saisonniers - existe pourtant depuis 1997, soit précisément 20 ans cette année. Le groupe HomeAway auquel appartient aujourd’hui Abritel a enregistré un chiffre d’affaires de près de 700 millions d’euros en 2016 avec 1 millions d’annonces en ligne dans 190 pays.

C’est en fait l’essor fulgurant – en moins de 10 ans - de Airbnb qui a mis le feu aux poudres. Valorisée 31 milliards de dollars, avec 3 millions d’annonces dans 190 pays, comment Airbnb peut afficher un chiffre d’affaires de 130 millions d’euros en France en 2016, et ne payer que 100 000 euros d’impôt sur les sociétés, alors que La France est une des toutes premières destinations touristiques dans le monde?

La situation est insupportable pour la France qui doit faire face à des entreprises passées maître dans l'art d'optimiser leur feuille d'imposition aux quatre coins du monde. En la matière, le siège social de Airbnb en Europe est d'ailleurs situé en Irlande, où l'impôt sur les sociétés, à 12,5 %, est parmi le plus faible d’Europe (versus 33 % actuellement en France). Cette optimisation par les sociétés telles Airbnb a poussé le législateur à imposer les bénéficiaires des revenus plus lourdement afin de combler le manque à gagner au niveau de l’imposition de l’entreprise. En d’autres termes, on ne peut pas taxer Airbnb, donc on taxe les « petits ».

En octobre 2016, les députés français ont ainsi adopté une nouvelle disposition qui prévoit de faire payer des cotisations sociales aux particuliers louant des biens par l'intermédiaire de plates-formes collaboratives comme Airbnb.

Concrètement, au-delà de 23 000€ de recettes, les bénéfices de l’activité de location meublée saisonnière seront soumis aux charges sociales (soit au RSI, soit au régime général en fonction du régime dont on dépend).

Mais le législateur n’y est pas allé de main morte. Au lieu de limiter le champ d’application de cette nouvelle disposition aux seules recettes émanant des plates-formes collaboratives (type Abritel ou Airbnb), l’ensemble des revenus sont taxés y compris ceux réalisés avec le concours des agences de locations saisonnières. En effet, le texte voté par l’Assemblée Nationale ne prévoit aucune distinction entre les propriétaires qui louent leur logement meublé directement via des plates-formes et ceux qui mandatent les professionnels de l’immobilier pour s’en occuper.

La base de calcul des cotisations sociales

Si les recettes annuelles sont inférieures à 23 000€, il n’y a pas de cotisations sociales à payer.

En dessous de ce seuil de 23 000€, les revenus locatifs resteront considérés comme des revenus du patrimoine soumis aux prélèvements sociaux (CSG/CRDS et suite) au taux de 15,5 %.

Au-delà de ce seuil, les choses se compliquent. Si vous êtes imposés selon le régime micro BIC, vous bénéficiez d’un abattement dans le calcul de votre impôt sur le revenu. Cet abattement s’applique également pour le calcul des cotisations sociales :

 

Micro BIC

Abattement

Abattement si option pour le régime général

Logement classé (au sens du code du Tourisme)

Si recettes inférieures à 82 800 €

71%

87%

Logement non classé

Si recettes inférieures à 33 200 €

50%

60%


Les revenus sont à déclarer au RSI (Régime Social des Indépendants) sauf option pour le régime général, et les cotisations sociales sont calculées à des taux et sur des bases différentes selon le risque obligatoire assuré (maladie, maternité, allocations familiales, formation professionnelle, retraite de base, retraite complémentaire…). Il est donc impossible de donner un taux fixe qui vous sera appliqué, sauf pour les personnes qui optent pour le régime micro-social. Dans ce cas, les cotisations sont basées sur les recettes (et non sur les bénéfices) et s’élèvent à 22,7% pour les logements non classés et 6% pour les meublés de tourisme classés en préfecture.

Les loueurs qui sont par ailleurs salariés, peuvent opter pour l’assujettissement aux cotisations sociales dans le régime général (et non le régime social des indépendants). Dans ce cas, les cotisations sont calculées sur les recettes diminuées d’un abattement de 60% pour les logements non classés et de 87% pour les logements classés.

Si vos recettes annuelles en 2017 sont supérieures à 82 800 € ou si vous optez pour le régime réel d’imposition, vous dépendrez du RSI. Dans le cas du régime réel, si vos revenus nets imposables sont nuls ou négatifs, vous devrez néanmoins payer les cotisations minimales de 1 000€ environ qui sont déductibles pour le calcul de l’impôt sur le revenu, comme toutes autres charges sous le régime réel.

La saga des cotisations sociales sera rendue certainement plus complexe par la suppression programmée du RSI à partir de 2018. Pour l’instant, personne ne sait ce que cela implique. S’agira-t-il d’un changement d’interlocuteur seulement où est-ce que le régime entier des indépendants sera mis à plat et tout le monde, qu’il soit salarié ou non salarié, paiera les cotisations aux mêmes taux et sur les mêmes bases ?

Faisons quelques simulations

Dans les calculs qui suivent, nous avons pris des recettes identiques de 32 000€ pour chaque simulation et nous avons appliqué les abattements selon si le meublé est classé en préfecture ou non et selon l’option choisie (régime RSI ou régime micro social). Nous n’avons pas tenté de faire une simulation dans le cas où vous opteriez pour le régime général car il n’est pas encore clair à quoi correspond cette option dans les faits (cotisations salariales uniquement ou cotisations salariales et patronales ensemble ?). Enfin, tous les calculs sont effectués en « régime de croisière » et ne tiennent pas compte des taux applicables les 2 premières années d’affiliation.

 

Logement classé

Logement non classé

Micro social classé

Micro social non classé

Loyers

32 000,00

32 000,00

32 000,00

32 000,00

Abattement

-22 720,00

-16 000,00

-27 840,00

-19 200,00

Revenus soumis à cotisations

9 280,00

16 000,00

4 160,00

12 800,00

         

Cotisations sociales 2017

3 383,19

5 762,07

1 920,00

7 264,00

CSG/CRDS*

1 013,06

1 740,97

0,00

0,00

Cotisations totales

4 396,25

7 503,04

1 920,00

7 264,00

Pourcentage des loyers bruts

13,74%

23,45%

6,00%

22,70%

         

A titre de comparaison :

       

Prélèvements sociaux en 2016

1 438,40

2 480,00

1 438,40

2 480,00

Pourcentage des loyers bruts

4,50%

7,75%

4,50%

7,75%

         

Augmentation des cotisations

2 957,85

5 023,04

481,60

4 784,00

*  La CSG et la CRDS seront dues sur la base de votre revenu net imposable augmenté des cotisations obligatoires versées dans l’année, sauf dans le régime micro social où le taux payé comprend toutes les cotisations dues

Ces chiffres démontrent clairement l’intérêt de faire classer votre meublé en préfecture, une procédure qui vous coûtera un peu mais qui vous permettra d’économiser beaucoup sur le long terme.

Pour conclure...

Dans un pays qui manque pourtant de logements, cette nouvelle disposition marque encore une fois la volonté des gouvernements de diaboliser les propriétaires immobiliers en France.

La réforme à venir de l’ISF va être une nouvelle étape dans ce processus.

L’argument du Président Macron de maintenir l’immobilier dans l’ISF est assez cocasse, expliquant vouloir soutenir les investissements privés, en privilégiant l’« économie réelle » à la « rente immobilière ».

Or, quand un investisseur décide de construire une maison sur l’Ile de Ré pour la louer, faisant travailler au passage notaires, agences immobilières, entreprises de construction, architectes, jardiniers,… est-il plus « rentier » que celui qui investit dans un portefeuille de valeurs mobilières ?

En quoi détenir un yacht fait plus partie de l’économie réelle que détenir une villa sur l’Ile de Ré ?

L’investissement dans un portefeuille de valeurs mobilières va-t-il participer au développement de la richesse et de l’emploi… en France ? C’est ce qu’il y a de moins sûr dans une économie mondialisée où les multinationales –fussent-elles françaises – peuvent développer leur richesse partout dans le monde au gré de leurs intérêts stratégiques et selon le bon vouloir de leurs actionnaires.

Enfin, un investisseur français qui détient des actions de sociétés étrangères percevra des dividendes imposés pour partie dans le pays source (et non en France). En quoi cela favorise-t-il l’économie française par rapport à un investissement immobilier à coup sûr non délocalisable !!

Ce nouvel ISF pèsera surtout sur les patrimoines moyens constitués majoritairement d’immobilier, et exonérera plutôt les très grosses fortunes, essentiellement composées d’actifs financiers. Curieuse approche pour un homme politique plutôt positionné centre gauche !

Didier Pélétengeas, directeur de Bon Séjour en France, avec l’aimable collaboration de Caroline Sutton, avocate